Tvåårsbesiktning och garantifel i nyproduktion 2026: Ansvar och protokoll
När två år har passerat sedan godkänd slutbesiktning i en nyproducerad bostadsrätt eller villa är det dags för den obligatoriska tvåårsbesiktningen (även kallad garantibesiktning). Denna besiktning markerar slutet på den tvååriga garantitiden för material och arbete enligt ABT 06 / AB 04 och är bostadsrättsföreningens och köparens sista chans att få ursprungliga bygg- och konstruktionsfel åtgärdade på byggentreprenörens bekostnad.
Här är allt du behöver veta om hur tvåårsbesiktningen fungerar, vad som räknas som ett godkänt garantifel och hur processen ser ut gentemot bostadsutvecklaren.
> 📋 Samla alla garantifel på ett ställe med BrikBeam Pro > Låt medlemmarna i föreningen markera sprickor, drag och fel direkt på ritningen i mobilen inför besiktningsmannens genomgång. > 👉 Kom igång gratis med BrikBeam Pro
---
1. Vad är skillnaden mellan slutbesiktning och tvåårsbesiktning?
- Slutbesiktning: Genomförs innan inflyttning. Syftar till att kontrollera att entreprenaden är utförd enligt kontrakt och ritningar. Fångar synliga skador och direkta installationsfel.
- Tvåårsbesiktning (Garantibesiktning): Genomförs cirka 20–24 månader efter inflyttning. Syftar till att upptäcka dolda fel och funktionsfel som framträtt under de två första årens användning, efter att fastigheten genomgått alla fyra årstider och stommen har satt sig.
---
2. Vad klassas som ett garantifel?
Ett garantifel är en avvikelse som beror på felaktigt material, bristfällig konstruktion eller fel i utförandet:
Vanliga godkända garantifel:
- Sättningssprickor i vägg- och takvinklar: När huset torkar och sätter sig uppstår rörelser. Större sprickor som överstiger tillåtna toleranser ska spacklas och målas om av entreprenören.
- Svikt och glipor i parkettgolv: Parkett som reser sig, bildar stora glipor eller knarrar kraftigt på grund av ojämnheter i undergolvet.
- Problem med värme och ventilation: Obalans i ventilationsaggregat (FTX), termostater som inte reglerar eller element som förblir kalla under vintern.
- Fukt- och vattenavvikelser: Bakfall i badrum eller otätheter kring rörgenomföringar som först efter en tids användning visar tecken på bristfällig avrinning.
- Kärvande fönster och balkongdörrar: Dörrar och fönsterbågar som slagit sig och behöver efterjusteras.
Vad räknas INTE som garantifel?
- Normalt slitage: Skavmärken på golv, märken efter möbler eller smutsade väggar.
- Bristande underhåll: Skador orsakade av att filter i köksfläkt/ventilation inte rengjorts, eller att trall inte oljats in.
- Felaktigt handhavande: Skador på vitvaror eller installationer till följd av felaktig användning.
---
3. Hur genomförs tvåårsbesiktningen?
- Kallelse: Bostadsrättsföreningen eller byggherren kallar till garantibesiktning med minst två veckors varsel.
- Insamling av fel: Boende uppmanas att sammanställa en lista över upptäckta fel i sin lägenhet.
- Besiktning på plats: En opartisk besiktningsman inspekterar fastigheten och lägenheterna tillsammans med representanter för föreningen och byggentreprenören.
- Besiktningsutlåtande: Besiktningsmannen sammanställer ett juridiskt bindande utlåtande. Fel som godkänns som entreprenörens ansvar ska åtgärdas inom en avtalad tidsfrist (vanligtvis inom 2 månader).
---
Ladda ner Mall för Tvåårsbesiktning & Felanmälan (DOCX/PDF)
Protokollsmall för bostadsrättsföreningar och husägare för att logga alla garantifel strukturerat före tidsfristens utgång.
Ladda ner gratis mall →Relaterade artiklar & fastighetsbolag
Ladda ner komplett avtalspaket för byggare & hantverkare
Få omedelbar tillgång till juridiskt granskade mallar för AB-U 07, KMA-plan, Kontrollplan PBL, Arbetsmiljöplan BAS-U, ÄTA-blanketter och Egenkontroller. Redo att anpassas med din logotyp i Word och Excel.