Umowa o roboty budowlane wzór 2026: Kodeks Cywilny, etapy prac, harmonogram i kary umowne

Umowa o roboty budowlane (regulowana art. 647–658 Kodeksu cywilnego) to fundament każdego bezpiecznego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Różni się ona od zwykłej umowy o dzieło tym, że wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do przygotowania robót, przekazania terenu budowy oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Brak precyzyjnej umowy pisemnej lub poleganie na lakonicznych szablonach z internetu to najczęstsza przyczyna wieloletnich procesów sądowych o opóźnienia, wady ukryte i rozliczenie robót dodatkowych.

> 💡 Zarządzaj umowami budowlanymi w chmurze: > W BrikBeam Pro generujesz prawnie zabezpieczone umowy o roboty budowlane, protokoły odbioru ze zdjęciami oraz aneksy z podpisem SMS na telefonie. Przetestuj BrikBeam Pro przez 14 dni za darmo →

---

1. Kluczowe elementy bezpiecznej umowy budowlanej

1. Szczegółowy przedmiot umowy: Załącznikiem do umowy musi być projekt budowlany/wykonawczy, przedmiar robót lub precyzyjny zakres prac.
2. Harmonogram rzeczowo-finansowy: Podział inwestycji na etapy, powiązany z terminami odbiorów częściowych i płatnościami transzowymi.
3. Kary umowne: Zastrzeżenie kar za każdy dzień zwłoki w oddaniu etapu lub całego obiektu, a także za opóźnienie w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze.
4. Zasady robót dodatkowych: Bezwzględny rygor nieważności (forma pisemna pod rygorem nieważności) dla jakichkolwiek prac dodatkowych czy zamiennych.
5. Kaucja gwarancyjna: Zatrzymanie części wynagrodzenia (np. 5%) na okres rękojmi i gwarancji.

---

2. Kompletny wzór umowy o roboty budowlane 2026

Poniższy wzór można bezpośrednio skopiować i dostosować do własnej inwestycji:

```markdown UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE nr [Numer Umowy]

zawarta w dniu [Data] r. w [Miejscowość], pomiędzy:

INWESTOREM: [Imię i Nazwisko / Nazwa Firmy] z siedzibą / zamieszkały w: [Adres] PESEL / NIP: [Numer], KRS: [Numer] reprezentowanym przez: [Imię i Nazwisko] zwanym dalej „Inwestorem”,

a

WYKONAWCĄ: [Nazwa Firmy / Imię i Nazwisko Przedsiębiorcy] z siedzibą w: [Adres] NIP: [Numer], REGON: [Numer], KRS / CEIDG: [Numer] reprezentowanym przez: [Imię i Nazwisko] zwanym dalej „Wykonawcą”.

§ 1. Przedmiot umowy

1. Inwestor zleca, a Wykonawca przyjmuje do wykonania roboty budowlane polegające na:

[Dokładny opis inwestycji, np. budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym / wykonanie stanu deweloperskiego], zlokalizowane w: [Adres / numer działki, obręb, księga wieczysta].

1. Szczegółowy zakres robót określa:

a) Projekt budowlano-wykonawczy (Załącznik nr 1), b) Przedmiar robót i specyfikacja techniczna (Załącznik nr 2), c) Harmonogram rzeczowo-finansowy (Załącznik nr 3).

1. Wykonawca zobowiązuje się wykonać roboty zgodnie ze sztuką budowlaną, Polskimi Normami, przepisami Prawa budowlanego oraz zaleceniami Kierownika Budowy.

§ 2. Terminy realizacji

1. Przekazanie terenu budowy nastąpi w terminie do dnia: [Data].
2. Rozpoczęcie robót nastąpi w dniu: [Data].
3. Zakończenie całości robót budowlanych i zgłoszenie do odbioru końcowego nastąpi do dnia: [Data].
4. Terminy zakończenia poszczególnych etapów robót określa Harmonogram rzeczowo-finansowy.

§ 3. Obowiązki stron

1. Do obowiązków Inwestora należy:

a) Protokolarne przekazanie terenu budowy oraz dziennika budowy, b) Zapewnienie nadzoru inwestorskiego (Kierownik budowy / Inspektor nadzoru), c) Dokonywanie terminowych odbiorów robót i zapłata wynagrodzenia.

1. Do obowiązków Wykonawcy należy:

a) Prawidłowe i terminowe wykonanie robót z materiałów własnych / powierzonych, b) Zabezpieczenie terenu budowy, przestrzeganie przepisów BHP i p.poż., c) Uporządkowanie terenu budowy po zakończeniu prac i wywóz odpadów, d) Zapewnienie kierownictwa robót przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane.

§ 4. Wynagrodzenie i warunki płatności

1. Za wykonanie przedmiotu umowy Strony ustalają wynagrodzenie ryczałtowe / kosztorysowe w wysokości:

[Kwota netto] PLN (słownie: [Kwota słownie]) powiększone o należny podatek VAT [Stawka]%, co stanowi łącznie kwotę brutto: [Kwota brutto] PLN.

1. Wynagrodzenie płatne będzie częściami, na podstawie faktur częściowych wystawianych po bezusterkowym odbiorze danego etapu robót, potwierdzonym protokołem odbioru częściowego podpisanym przez obie Strony.
2. Termin płatności faktury wynosi [14 / 30] dni od daty doręczenia Inwestorowi prawidłowo wystawionej faktury VAT wraz z podpisanym protokołem odbioru.

§ 5. Roboty dodatkowe i zamienne

1. Wszelkie roboty dodatkowe lub zamienne wymagają sporządzenia Protokołu konieczności oraz podpisania pisemnego Aneksu do niniejszej Umowy pod rygorem nieważności.
2. Samowolne wykonanie przez Wykonawcę prac nieobjętych umową bez pisemnej zgody Inwestora nie uprawnia Wykonawcy do żądania dodatkowego wynagrodzenia.

§ 6. Kary umowne

1. Wykonawca zapłaci Inwestorowi karę umowną:

a) Za zwłokę w zakończeniu przedmiotu umowy – w wysokości [0,2]% wynagrodzenia brutto za każdy dzień zwłoki, b) Za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi – w wysokości [0,1]% wynagrodzenia brutto za każdy dzień zwłoki, c) Za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy – w wysokości [10]% wynagrodzenia brutto.

1. Inwestor zapłaci Wykonawcy karę umowną za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Inwestora – w wysokości [10]% wynagrodzenia brutto.
2. Stronom przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych na zasadach ogólnych.

§ 7. Rękojmia i gwarancja

1. Wykonawca udziela Inwestorowi gwarancji jakości na wykonane roboty na okres [36 / 60] miesięcy, licząc od daty podpisania bezusterkowego protokołu odbioru końcowego.
2. Okres rękojmi za wady wynosi 5 lat od daty odbioru końcowego (art. 568 § 1 KC).
3. Wykonawca zobowiązuje się do przystąpienia do usuwania zgłoszonych wad w terminie [3] dni roboczych od zgłoszenia i usunięcia ich w terminie technicznie uzasadnionym, nie dłuższym niż [14] dni.

§ 8. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego oraz Prawa Budowlanego.
3. Spory wynikłe z realizacji umowy rozstrzygać będzie sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Podpisy Stron:

INWESTOR: WYKONAWCA: ___________________________ ___________________________ ```

---

3. Cyfrowy nadzór nad umową w BrikBeam Pro

Zamiast segregatorów i drukowania umów w Wordzie, nowoczesne firmy budowlane korzystają z BrikBeam:

• Błyskawiczne generowanie umów i protokołów na placu budowy.
• E-podpisy inwestora i kierownika budowy bez papieru.
• Rejestracja postępu prac ze zdjęciami powiązanymi z poszczególnymi paragrafami umowy.

👉 Dołącz do wykonawców korzystających z BrikBeam Pro →