Umowa na stan surowy domu wzór 2026: Otwarty i zamknięty (PDF / DOC)

Budowa domu do stanu surowego (otwartego lub zamkniętego) to kluczowy etap inwestycji, w którym powstaje konstrukcja nośna budynku: fundamenty, ściany nośne, stropy oraz więźba dachowa z pokryciem. Ewentualne wady na tym etapie (np. brak hydroizolacji, odchyłki pionów ścian czy źle wykonany wieniec) są niezwykle kosztowne w naprawie.

W tym artykule udostępniamy profesjonalny, sprawdzony przez radców prawnych wzór umowy na wykonanie stanu surowego, uwzględniający podział na etapy i transze finansowe.

> 🏡 Zarządzaj budową domu od fundamentów po dach w BrikBeam > Twórz harmonogramy finansowe, kontroluj dostawy stali i betonu oraz rozliczaj transze inwestora. > 👉 Wypróbuj BrikBeam bezpłatnie przez 14 dni

---

1. Czym różni się stan surowy otwarty od zamkniętego w umowie?

W umowie należy precyzyjnie zdefiniować zakres końcowy:

• Stan Surowy Otwarty (SSO): Płyta fundamentowa / ściany fundamentowe, ściany parteru i piętra, stropy żelbetowe, schody wewnętrzne betonowe, konstrukcja więźby dachowej wraz z membraną i pełnym orynnowaniem oraz docelowym pokryciem dachowym (dachówka/blacha). Otwory okienne i drzwiowe pozostają otwarte.
• Stan Surowy Zamknięty (SSZ): Obejmuje zakres SSO plus montaż stolarki okiennej z ciepłym montażem, drzwi zewnętrznych, bramy garażowej oraz ścianek działowych.

---

2. Wzór Umowy na Stan Surowy (Kluczowe Postanowienia)

```text UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE - STAN SUROWY DOMU Zawarta w dniu .................... w .................... pomiędzy: Inwestorem: .............................................................. Wykonawcą: ..............................................................

§ 1 PRZEDMIOT UMOWY

1. Inwestor zleca, a Wykonawca przyjmuje do wykonania roboty budowlane polegające na

budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym otwartym / zamkniętym, zgodnie z Projektem Budowlanym na działce nr ............. w miejscowości .............

§ 2 HARMONOGRAM ETAPÓW I PŁATNOŚCI Wynagrodzenie ryczałtowe wynosi: .................... zł netto (+ VAT). Płatność realizowana będzie w transzach po bezusterkowym odbiorze częściowym każdego etapu:

1. Etap I: Stan zerowy (wykopy, fundamenty, hydroizolacja, chudy beton): 25%
2. Etap II: Ściany parteru, podciągi, strop nad parterem ze schodami: 25%
3. Etap III: Ściany poddasza/piętra, wieńce, kominy: 20%
4. Etap IV: Więźba dachowa, deskowanie/membrana, pokrycie dachowe: 20%
5. Etap V: Montaż stolarki okiennej i odbiór końcowy stanu surowego: 10%

§ 3 ROBOTY ZANIKAJĄCE Wykonawca ma obowiązek zgłosić Kierownikowi Budowy i Inwestorowi odbiór robót zanikających (zbrojenie ław, izolacja przeciwwilgociowa fundamentów, zbrojenie stropu) z wyprzedzeniem co najmniej 3 dni roboczych przed planowanym betonowaniem. ```

---

3. Przydatne protokoły powiązane ze stanem surowym

• 📋 Protokół odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu wzór – Odbiór zbrojenia i hydroizolacji.
• 📋 Protokół przekazania placu budowy wzór – Wprowadzenie ekipy na działkę.
• 📄 Umowa o roboty budowlane wzór ogólny 2026 – Uniwersalny kontrakt art. 647 KC.